Otázka daní v lidech často vyvolává pocity nejistoty. Proto jsem se rozhodl připravit krátkou sérii článků, která vám prozradí všechny základní informace ohledně daní v souvislosti s vlastnictvím nemovitosti a přinese tak do vaší duše klid. Tradičně se jednalo o tři daně. Zaprvé při nákupu domu či bytu jste dříve platili 4% daň z nabytí nemovitosti. Tato daň ale byla naštěstí zrušena v roce
2020. Každý majitel pak platí jednou ročně daň z nemovitých věci, dříve daň z nemovitosti. Upozornění na platbu této daně vám finanční úřad každý rok zasílá automaticky od té doby, co svou nemovitost přihlásíte. Nemusíte se tedy bát, že něco zanedbáte.
A posledním typem daně je 15% daň ze zisku, kterou musíte zaplatit při prodeji nemovitosti. Nicméně mnoha lidí se tato daňová povinnost netýká. Zda patříte mezi ně, vám prozradím na následujících řádcích.
Daň ze zisku je totiž pouze jiným názvem pro daň z příjmů. Proto je výše obou těchto daní stanovená na shodných 15 % pro fyzické osoby a 19 % pro právnické osoby. Proč to tak je? Zákon zkrátka chce, aby se daň ze zisku týkala pouze profesionálních obchodníků s nemovitostmi, pro které je prodej nemovitosti často hlavním zdrojem příjmů.
Všichni víme, že každý podnikatel musí podávat daňové přiznání, v němž si vypočítá daň z příjmu z hodnoty vzniklé odečtením příjmů od nákladů. A stejně tak každý profesionální obchodník s nemovitostmi podává daňové přiznání a daň ze zisku platí z hodnoty, kterou tvoří rozdíl mezi (nižší) pořizovací cenou nemovitosti a její (vyšší) prodejní cenou. V obou případech se tak daň počítá pouze z čistého zisku.
Pokud vás zákon osvobodil od daně, nemusíte tento jednorázový „příjem“ z prodeje nemovitosti do daňového přiznání vůbec uvádět. Doporučuji vám však napsat čestné prohlášení o osvobození od daně na příslušný finanční úřad. Nejde o nic komplikovaného, úplně postačí běžný doporučený dopis. A můžete to rovnou spojit s odhlášením daně z nemovitosti, o které se budeme bavit příště.
Někdy se ale může stát, že si vás zákon s profesionálními prodejci splete a bude po vás daň ze zisku vyžadovat. Pojďme se tedy podívat na argumenty, kterými ho přesvědčíte o tom, že daň platit nemusíte.
- Prodávanou nemovitost vlastníte více než 10 let.
Pokud vás nemovitost patří tak dlouhou dobu, zákon nemá důvod vás podezírat z překupnictví. Konkrétně stanovuje, že daň ze zisku nemusíte platit, pokud nemovitost vlastníte 5 let (platí pro nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021), nebo pokud ji vlastníte 10 let (platí pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021.) Navíc pokud jste nemovitost zdědili, počítá se do tohoto intervalu i doba, kdy dům vlastnil váš předchůdce. - V prodávané nemovitosti bydlíte nejméně 2 roky.
I když dům nevlastníte tak dlouho, stále vám zákon dává možnost dokázat, že nejste profesionálním obchodníkem. Stačí dosvědčit, že v dané nemovitosti bydlíte již nejméně dva předchozí roky. Není přitom třeba ji mít zapsanou v občance, vše můžete jednoduše potvrdit třeba jen účty za energie. Pokud nemovitost vlastníte společně jako manželé, postačí, když v domě bydlí jeden z vás. Pozor, všechny výše uvedené podmínky se nevztahují na nemovitosti zapsané v obchodním rejstříku. A pokud prodáváte podíl v družstevním bytě, platí pouze první podmínka o 10letém vlastnictví. Zde totiž nejčastěji dochází k podvodům, kdy lidé předstírají, že ve zmíněném bytě 2 roky bydlí, jen aby jej prodali bez nutnosti platit daň. - Do roka od prodeje nemovitosti si koupíte jiný dům či pozemek pro vlastní bydlení.
Ani když nesplňujete jedinou z výše uvedených podmínek, tak nad vámi zákon ještě neláme hůl. Stačí když si do roka od prodeje pořídíte jinou nemovitost, prostřednictvím které „uspokojíte vlastní bytové potřeby“. Nemusíte si přitom za získané peníze kupovat rovnou nový dům. Stačí, když je investujete do rekonstrukce, nového pozemku či výstavby. Tuto možnost mají i vlastníci družstevního bydlení. - Prodáváte nemovitost za nižší cenu, než za kterou jste nakoupili.
V tomto případě po vás samozřejmě zákon nic nechce. Kde z prodeje nevznikl čistý zisk, nemůže logicky existovat ani daň ze zisku.
Nicméně tato poslední nepříjemná možnost vám ale nehrozí, pokud budete prodávat nemovitost se mnou. Udělám totiž vše, co bude v mých profesních silách, abyste svůj dům nebo byt prodali za cenu, se kterou budete skutečně spokojeni.
