V tomto článku se pokusím zaměřit na časté NEDOSTATKY, které vidím při prodeji nemovitosti. Je pouze málo prodávajících, kteří dokážou svou nemovitost prodat bez těchto „prohřešků“, kterými často poškodí sebe, nebo kupujícího. Mám zde pro Vás 9 základních bodů, na které je mimo jiné potřeba se připravit.
1. NASTAVENÍ PRODEJNÍ CENY
Nastavení prodejní ceny je důležité pro úspěch prodeje, jelikož cena nesmí být vysoká, ale ani moc nízká. Obě tyto varianty přináší obtíže. Cena nemůže být nastavena podle „věštecké koule“, ani podle „sousedky“, protože ona za tolik také prodávala.
VYSOKÁ CENA
Ano stále platí, že s cenou můžete jít vždy dolu a těžko nahoru, je tady pár ALE:
Odrazuje možné zájemce
Může z nemovitosti udělat „ležák“ Prodlužuje dobu prodeje
„Sleva“ nemusí být výhra
„LEŽÁK“ = Dlouho inzerovaná nemovitost, o kterou kupující nemají zájem. Často dochází k nezájmu, jelikož kupující očekává nějaký problém u nemovitosti, kterou nikdo nechce.
„SLEVA“ = Proč zlevňují, co je tam špatně, že to nikdo nechce?
Často bývá lepší nemovitost stáhnout z inzerce a zveřejnit znovu s odstupem času se
správně nastavenou cenu.
NÍZKÁ CENA
Nastavením ceny na spodní hranici trhu, nebo ještě pod ní je okamžitou ztrátou financí z prodeje vašeho majetku. Ze ztráty se nechá „vybruslit“ a to díky licitaci o ceně, ale musíte vědět, jak na to. Nízká cena je problémem, ale nastavení nižší ceny někdy bývá strategií prodeje.
„LICITACE“ = Efektivní způsob prodeje, kdy na základě předložených nabídek od zájemců vybírá prodávající tu nejzajímavější. (POZOR nejvyšší ne vždy znamená nejlepší)
2. INZERCE
Tento bod není tolik složitý na vyřešení. V době internetu je tato cesta jasnou volbou. Často je zvolena inzerce na neplacených portálech, kde se pak inzerát ztrácí mezi reklamami a „odpadem“, který je na těchto místech inzerován, protože je to zdarma. Pokud se rozhodnete pro placenou inzerci, tak je potřeba počítat s finančními výdaji okolo 6OKč na jeden den zobrazení, a to v případě, že zveřejníte nemovitost na jednom místě. Počítejte také s tím, že Vás bude kontaktovat velké množství realitních kanceláří, které budou nabízet své služby, nebo se vydávat za zájemce či investory.
3. PREZENTACE NEMOVITOSTI
Prezentace nemovitosti je vždy velmi slabým místem v soukromé inzerci. Fotografie jsou foceny na mobilní telefon a popis je uveden velice stručně. Před samotným focením je potřeba nemovitost připravit. Uklidit, naaranžovat a co nejvíce prosvětlit. Nikdy by se neměly schovávat vady nemovitosti, je to velice krátkozraké. Fotografie bývají ve špatné kvalitě, zbarvené světlem, nebo přehnaně upravované různými filtry. U drtivé většiny prodávaných nemovitostí chybí další využití prezentace, jelikož jsou pro prodávajícího nákladné, nebo nemá zkušenost s jejich zařízením.
VIDEO PROHLÍDKA VIRTUÁLNÍ PROHLÍDKA ZÁBĚRY Z DRONU PŮDORYSY
VLASTNÍ WEB PRO PRODEJ DANÉ NEMOVITOSTI
4. KOMUNIKACE SE ZÁJEMCEM
Pokud prodáváte sami, tak musíte být připraveni se prodeji věnovat. Péče o prodej začíná ihned po zveřejnění inzerce a je potřeba se připravit na časovou dotaci, která je při komunikaci se zájemci.
Špatnou formou můžete přicházet o potencionálního kupce. Zájemci neřeší, zda jste právě v zaměstnání, spíte, věnujete se rodině, nebo děláte cokoli jiného. Vidí inzerát, tak prostě zavolají a čekají, že telefon zvednete. Při telefonování je potřeby být připraven na různorodost chování zájemců a být stále pozitivně naladěn a ochoten předávat i po několikáté stejné informace. Důležitým faktorem je schopnost domluvení termínů prohlídek a jejich návaznost.
5. PROHLÍDKA NEMOVITOSTI
Na prohlídce se láme chleba. Je potřeba být připraven na veškeré dotazy a sledovat chování zájemců.
Na vysledované podměty reagujte! Zájemce se musí do nemovitosti „zamilovat“ a proto je jeho chování a prostor věnovaný jeho emocím důležitý. O nemovitosti a jejím okolí by měl prodávající vědět veškeré informace, popřípadě je umět dohledat a doplnit.
Z majitele se musí stát prodejce nikoli pouze vrátný u dveří a zároveň se od nemovitosti troch odpoutat emočně. Je potřeba neustále komunikovat, ale zároveň poznat, kdy ubrat a dát více prostoru. Důležitý je i takový detail jako „směr“ prodeje. Začneme na zahradě, ve sklepě, nebo bude lepší jít od půdy?
Velmi podstatnou částí prodeje je rozloučení a domluvení dalšího postupu.
6. FINANCOVÁNÍ KUPUJÍCÍHO
Málokdo, kdo se nevěnuje prodeji zná postupy a možnosti financování. Nejeden prodávající přišel zbytečně o kupce právě z tohoto důvodu. Mezi zájemci je velké procento těch, kteří možnosti svého financování neznají a je potřeba jím pootevřít oči a nabídnout řešení. Nemusíte být specialistou na finanční a pojistné služby, ale postup a možnosti by měl znát každý.
7. NAVÝŠENÍ PRODEJNÍ CENY
V případě enormního zájmu o nemovitost ať kvůli atraktivitě, chybně nastavené prodejní ceně, nebo předem určené strategii prodeje je možné pracovat s cenou. Důležité je zájemce o této možnosti upozornit již předem při dané prohlídce. Poté se může využít otevřená licitace o ceně, anebo obálková metoda. Obě tyto varianty jsou náročné na vysvětlení a organizaci, jelikož zájemci se sami od sebe předhánět s navyšováním ceny nechtějí. V této době se však jedná o velmi běžný jev vlivem velké kupní síly.
„OBÁLKOVÁ METODA“ = Zájemci, kteří chtějí navýšit nabídku prodejní ceny uvedou jimi nejvyšší částku, kterou jsou ochotni zaplatit. (Z pravidla vyhrává ta nejvyšší)
8. BEZPEČNOST PRODEJE
Nejhorší možností je stažení smlouvy z internetu a její doplnění. Pokud nejste advokát, nebo znalec práva, tak nemůžete vědět, zda jsou zákony aktuální a platné. Je potřeba, aby veškerá dokumentace byla vyvážená na obě strany a chránila prodávajícího i kupujícího zároveň. V bezpečnosti prodeje se nevyplácí šetřit. Nejedná se pouze o to, zda eliminujete možnost přijít o nemovitost, když naletíte zkušenému podvodníkovi, ale i o váš čas a nervy. Znám osobně spoustu případů, kdy mi takový prodávající, nebo kupující volá a dotazuje se na určité body smlouvy a radu, jak je nastavit.
Důležité jsou všechny dokumenty u prodeje od REZERVAČNÍ SMLOUVY, přes SMLOUVU KUPNÍ, SMLOUVU O ÚSCHOVĚ, až po NÁVRHY NA VKLAD a PŘEDÁVACÍ PROTOKOL. V rámci bezpečnosti celé transakce se doporučuje využití úchovy finančních prostředků, které se dají zařídit u NOTÁŘE, ADVOKÁTA či v BANCE.
9. NAČASOVÁNÍ
Pokud prodáváte nemovitost, ve které žijete je potřeba vše naplánovat a následně dodržovat postup. Je spousta variant, které mohou nastat. Nejjednodušší je prodej nemovitosti, ve které nikdo nebydlí a je placena v hotovosti. Tento případ ale není tak běžný. Často je potřeba řešit řadu stěhování, která na sebe musí navazovat, aby nedošlo k situaci, že se někdo stane bezdomovcem. Zároveň je potřeba sladit finanční transakce, pro hladký postup.
Na těchto 9 bodů a mnoho dalšího je potřeba se při prodeji BEZ RK připravit. Nebo se nabízí jednodušší, rychlejší a bezpečnější řešení. ZAVOLEJTE MI A DOMLUVÍME SE NA NEZÁVAZNÉ SCHŮZCE. Při spolupráci se mnou bude vaše nemovitost prodávána za maximální možnou cenu a s největší pravděpodobností bude vyšší, než kdybyste prodávali sami.
